Escalões do IMT atualizados, Euribor a subir devagar, comissão de reembolso antecipado de volta e uma garantia pública com prazo. Um mapa do ano para quem vai comprar.
Os impostos: escalões 2% mais altos
Os escalões do IMT foram atualizados em 2% para 2026. Uma habitação própria e permanente até 106 346 € não paga IMT. A partir daí, as taxas vão de 2% a 8% por escalão, com uma taxa única de 6% acima de 660 982 € e de 7,5% acima de 1 150 853 €.
Para jovens até 35 anos, a isenção total vai até 330 539 € e a isenção parcial até 660 982 €, e abrange também o Imposto do Selo da compra.
As taxas: a Euribor voltou a subir
A Euribor a 12 meses fechou agosto de 2026 em 2,954%, o valor mais alto desde 2024. Com um spread de 1,25%, a TAN de um crédito variável anda nos 4,2%. Não é o cenário de 2022, mas também não é o de 2025, quando as descidas aliviaram as prestações.
O que isto significa para ti: nas simulações, testa sempre a prestação com mais um ponto de Euribor. Se a conta continuar a fechar, avança com mais tranquilidade.
A comissão de reembolso antecipado voltou
Entre 2022 e o fim de 2025, quem tinha crédito a taxa variável podia amortizar sem pagar comissão. Essa isenção terminou a 31 de dezembro de 2025. Em 2026, a comissão máxima é de 0,5% do capital amortizado na taxa variável e de 2% na taxa fixa.
Não é motivo para deixar de amortizar. Numa amortização de 10 000 € a taxa variável, a comissão são 50 €. É motivo, isso sim, para fazer as contas antes de transferir o crédito de banco.
Os prazos e a regra dos 90%
O Banco de Portugal recomenda que o crédito não ultrapasse 90% do valor de avaliação da casa, que a prestação não passe de metade do rendimento líquido e que o prazo respeite a idade: até 40 anos para quem tem 30 ou menos, até 37 anos entre os 30 e os 35, e até 35 anos acima disso.
Prazo mais longo baixa a prestação e aumenta os juros totais. A 200 000 € e 4,2%, passar de 30 para 40 anos poupa cerca de 117 € por mês e custa mais de 61 000 € em juros no total.
Um exemplo do ano
- Entrada (10%): 25 000 €
- IMT (habitação própria, continente): 7 042 €
- Imposto do Selo da compra (0,8%): 2 000 €
- Imposto do Selo do crédito (0,6% de 225 000 €): 1 350 €
- Escritura, registos e avaliação: cerca de 1 300 €
- Total a ter de lado: cerca de 36 700 €
Se o casal tiver até 35 anos e for a primeira casa, o IMT e o Selo da compra desaparecem e o valor cai para cerca de 27 650 €. Com a garantia pública, a entrada também pode desaparecer.
Checklist antes de fazer uma proposta
- Pré-aprovação do banco (ou de vários, através de um intermediário) para saberes o teto real.
- Simulação com a Euribor atual e com mais um ponto.
- Custos da compra somados, não só a entrada. Usa o simulador de despesas.
- Confirmar se cumpres os requisitos de jovem (IMT) e de garantia pública, se se aplicarem.
- Seguros de vida e multirriscos: pede o valor mensal, entra na TAEG.
- Caderneta predial e licença de utilização do imóvel antes do sinal.
Perguntas frequentes
Vale a pena esperar que a Euribor desça?
Ninguém sabe o que a Euribor faz nos próximos meses. Se a prestação cabe no orçamento com folga, o momento certo é quando encontras a casa certa. Podes sempre renegociar ou transferir mais tarde.
Quanto tempo demora um crédito habitação?
Entre a proposta aceite e a escritura, contam-se normalmente entre quatro e oito semanas, dependendo da avaliação, da documentação e do banco.
Preciso de ter conta no banco que me dá o crédito?
Na maioria dos casos o banco pede domiciliação de ordenado e conta à ordem. Alguns produtos associados baixam o spread, mas contam para a TAEG. Compara sempre o custo total.