Garantia pública para jovens: comprar casa sem entrada, explicada sem juridiquês

O Estado passou a ser fiador de parte do crédito e isso abre a porta a financiar a casa toda. Mas tem regras, tem prazo e tem letras pequenas que convém ler antes de te entusiasmares.

O problema que isto veio resolver

Durante anos, o maior obstáculo a comprar a primeira casa não foi a prestação. Foi a entrada. Os bancos financiam, por regra do Banco de Portugal, até 90% do valor da casa, o que obriga a ter os outros 10% de lado, mais os impostos e a escritura. Numa casa de 200 mil euros, são 20 mil de entrada antes de sequer falar de IMT.

Para quem paga renda e está a começar a vida, juntar esse valor pode levar uma década. A garantia pública existe para atalhar esse caminho.

O que é, em duas frases

O Estado assume-se como fiador de até 15% do valor do crédito. Na prática, o banco pode financiar até 100% do imóvel, porque a parte que normalmente exigiria como entrada passa a estar garantida pelo Estado.

Atenção ao que isto não é: o Estado não te dá dinheiro, não paga a prestação por ti e não baixa a taxa de juro. O crédito é teu, as prestações são tuas. Se falhares, o Estado responde perante o banco por aquela fatia e depois vem cobrar-te a ti.

Quem pode pedir

• Ter entre 18 e 35 anos (se forem dois titulares, ambos).
• Ser a primeira habitação própria e permanente: não podes ser dono de outra casa.
• Rendimento coletável até ao 8.º escalão do IRS, que em 2026 corresponde a 86 634 € por ano.
• Valor do imóvel até 450 000 €, contando o menor entre o preço e a avaliação do banco.
• Domicílio fiscal em Portugal e sem dívidas às Finanças ou à Segurança Social.
• Taxa de esforço abaixo de 50% depois de contratar o crédito.
• Contrato assinado até 31 de dezembro de 2026. A garantia dura 10 anos.

O bónus fiscal que se soma

A garantia acumula com a isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até 35 anos: isenção total até 330 539 € de valor de compra e parcial até 660 982 €. Numa casa de 300 mil euros, são cerca de 10 500 € de IMT e 2 400 € de Imposto do Selo que ficam no teu bolso.

Junta as duas coisas e o cenário muda: entrada zero e impostos de compra zero. O que sobra para pagar do teu lado são a escritura, os registos, a avaliação e o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do montante).

Um exemplo com contas

O que ninguém te diz na agência

• Financiar 100% significa começar com zero de capital próprio na casa. Se precisares de vender nos primeiros anos, podes ficar a dever mais do que a casa vale.
• O banco continua a avaliar a tua capacidade de pagar. A garantia cobre o banco, não te aprova o crédito automaticamente.
• Cada banco aplica a medida à sua maneira: spreads, seguros e comissões variam. É aqui que comparar faz diferença.
• A medida tem data de fim e já foi prorrogada uma vez. Se o teu plano é comprar em 2027, não contes com ela sem confirmar.

Como o Guru entra nisto

Somos intermediário de crédito: tratamos do processo com os bancos parceiros, comparamos as condições que cada um dá com a garantia pública e explicamos-te o que muda na prestação em cada cenário. Não te custa nada, porque quem nos paga são os bancos. Se quiseres começar pelas contas, o simulador de despesas da compra já tem a opção de jovem até 35 anos.