A entrada é só a primeira linha. IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação e a mudança. Uma tabela com o exemplo de uma casa de 250 mil euros, com e sem os apoios para jovens.
A entrada: a regra dos 90%
O Banco de Portugal recomenda que o crédito não passe de 90% do valor de avaliação (não do preço). Se a casa custa 250 000 € e a avaliação dá 240 000 €, o banco financia até 216 000 € e a entrada real passa a ser 34 000 €. Pede a avaliação cedo para não seres apanhado.
Jovens até 35 anos com garantia pública podem chegar a 100% de financiamento até ao fim de 2026.
Os impostos da compra
- IMT: por escalões, sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial. Habitação própria até 106 346 € não paga; a 250 000 € são 7 042 €.
- Imposto do Selo da compra: 0,8% do valor. A 250 000 €, 2 000 €.
- Imposto do Selo do crédito: 0,6% do montante financiado. Em 225 000 €, 1 350 €.
- Jovens até 35 anos na primeira casa: IMT e Selo da compra isentos até 330 539 € e parciais até 660 982 €.
Os custos que se esquecem
- Avaliação do imóvel: normalmente entre 200 e 350 €.
- Escritura e registos: cerca de 700 a 1 000 € num cartório ou Casa Pronta.
- Comissões do banco: abertura de processo e dossier, variam; entram na TAEG.
- Seguros: vida e multirriscos, a partir de umas dezenas de euros por mês.
- Mudança, condomínio inicial, pequenas obras: prevê pelo menos 2 000 €.
A tabela completa
- Entrada: 25 000 €
- IMT: 7 042 € (jovem: 0 €)
- Imposto do Selo da compra: 2 000 € (jovem: 0 €)
- Imposto do Selo do crédito: 1 350 €
- Avaliação, escritura e registos: cerca de 1 300 €
- Total: cerca de 36 700 €. Jovem com isenção: cerca de 27 650 €.
- Com garantia pública (entrada zero): cerca de 2 650 €, mais os seguros e a mudança.
E depois da compra
A prestação de 225 000 € a 30 anos, à TAN de 4,204% do nosso exemplo, ronda os 1 101 € por mês. Junta seguros (cerca de 40 a 60 €), IMI (a partir de 0,3% do valor patrimonial, dividido por doze) e condomínio. É este total que deve ficar abaixo de 35% do teu rendimento líquido.
Faz as contas em dois minutos
O simulador de despesas da compra soma o IMT, os dois Impostos do Selo e as despesas fixas, com a opção de jovem até 35 anos. O simulador de crédito habitação dá-te a prestação e a TAEG indicativa. Depois, se quiseres uma proposta real de vários bancos, fala connosco.
Perguntas frequentes
O IMT paga-se antes ou depois da escritura?
Antes. A guia do IMT e do Imposto do Selo é paga nas Finanças ou online antes da escritura, e o comprovativo é exigido no ato.
E se o valor patrimonial for superior ao preço?
O IMT e o Selo incidem sobre o maior dos dois. Consulta a caderneta predial antes de fazer contas.
Posso incluir os custos da compra no crédito?
Em regra não. O crédito é sobre o valor do imóvel, com o limite de 90% da avaliação. Os impostos e despesas saem do teu bolso.